Em qualquer relação de contrato de aluguel o locador pode exigir garantias previstas na Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991. Isto ocorre como uma forma de reduzir os riscos de não recebimento dos valores de aluguel. No momento em que se firma um contrato, será feito através de um fiador, caução ou seguro fiança, por exemplo.
Certamente a garantia mais exigida pelos locadores é a fiança. Ou seja, quando uma terceira pessoa indicada pelo inquilino assume a responsabilidade do contrato de aluguel. Assim, caso o locatário não pague os aluguéis ou não cumpra com as obrigações contratuais, o dono do imóvel pode cobrar do fiador. Dessa forma, este fica responsável até o término do prazo do contrato e a desocupação do imóvel pelo inquilino.
O que a legislação fala?
No entanto, a Lei prevê que a fiança se estende até a devolução do imóvel, mesmo que prorrogada a locação por tempo indeterminado. Por outro lado, os tribunais entendem que é permitido que o fiador do contrato de aluguel se desfaça da fiança, caso o mesmo venha a ser prorrogado. Assim, através de uma notificação, pode se desfazer do compromisso de fiador. Vale ressaltar que, após notificação, o fiador segue obrigado às garantias prestadas, até durante 120 dias.
Desse modo, caso a locação se torne por prazo indeterminado, o fiador deve notificar o locador da sua intenção. Assim, se exonera da responsabilidade. O prazo de 120 dias que o fiador ainda fica responsável pelo contrato de aluguel, se justifica pela necessidade do dono do imóvel exigir uma nova garantia.
Outro ponto importante é sobre acordos celebrados sem a anuência do fiador. O STJ entende que este não terá qualquer responsabilidade caso o locatário venha a fica inadimplente.
Assim, ao final do prazo ou quando o contrato se tornar indeterminado, o fiador tem a possibilidade de exonera-se da fiança. Para isso, basta que notifique o locatário de sua intenção. Após o prazo de 120 dias, não terá qualquer obrigação perante aquele contrato.